Pötting Architekten aus Berlin nutzen BIM früh im Projekt und schaffen eine hohe Kostensicherheit – und das bereits ab dem Entwurf. Dafür entwickelte das Architekturbüro mit Bechmann BIM eine Vorlagedatei, die 150 Kostenpositionen enthält. Um in Zukunft die Baukosten noch genauer einzuschätzen, arbeiten Büroleiter Yves Kékicheff und seine Mitarbeiterin Jenny Rüssel bereits an einer erweiterten Vorlagedatei. Sie umfasst über 300 Elemente und lässt Planer und Bauherr die Projektkosten im Griff behalten.
Logische Abhängigkeiten bedeuten Verlässlichkeit
Pötting Architekten gehen für ihre Kostenschätzung von zahlreichen Annahmen aus. Yves Kékicheff: „Im Vorentwurf sind viele Dinge weder bekannt noch geplant. Unser Ziel ist es aber, trotz der vielen Unbekannten einen verlässlichen Preis zu nennen. Das können wir, indem wir die Massen aus Elementen in realisierten Projekten herausziehen. Wir gleichen sie daran ab. Wir wissen beispielsweise im Vorentwurf nicht, ob wir Betonaußenwände bauen oder Mauerwerk. Aber wir wissen die Geschosszahl und welche Struktur in anderen Projekten unter ähnlichen Parametern gebaut wurde. Daran können wir ableiten, wie viel Prozent der Konstruktion im neuen Projekt wahrscheinlich aus Beton gebaut wird. Diese Herangehensweise ist genauso mit anderen Bauteilen möglich, für Schächte zum Beispiel. Wir wissen anhand der Zahl der Wohnungen und Bäder, die wir geplant haben, exakt, wie viele Versorgungsschächte wir brauchen. Daraus die Kosten je Schacht zu ermitteln, ist dann einfach.“
Die Kostenschätzung basiert also nur auf bekannten Elementen und wahrscheinlichen Annahmen für Konstruktion und Bauteile im neuen Projekt (Abb. 1). Das klingt auf den ersten Blick wie eine „Pi-mal-Daumen“-Strategie. Doch das ist sie keineswegs: Je mehr Elemente von Pötting Architekten in einer Datenbank erfasst sind, desto genauer lässt sich die Kostenschätzung ausführen. Hinzu kommen logische Abhängigkeiten, die sich direkt in Mengen und Kostenpositionen umsetzen lassen.
Was das genau heißt, lässt sich zum Beispiel an den Türen in einem Gebäude einfach erklären. Ist beispielsweise klar, dass ein Gebäude komplett unterkellert wird, lässt sich die Lage und Anzahl der Brandschutztüren schnell ermitteln. Die Zahl der Wohnungseingangstüren ist ebenso klar: sie entspricht der Zahl der Wohnungen. Ebenso schnell ist klar, wie viele Wohnungsinnentüren nötig sind, die sich durch den Wohnungszuschnitt ergeben: Eine Einzimmerwohnung mit Kochnische hat eine Tür zum Wohnraum, eine zum Bad und eine weitere zum Flur sowie eine Wohnungseingangstür. Eine Dreizimmerwohnung zwei Zimmer mehr und somit zwei weitere Innentüren.
Vorlagedatei mit Bauteilen als Basis
Solche Abhängigkeiten sind durchweg logisch und jedem geläufig. Dafür ist kein BIM nötig. Spannend wird es aber, wenn durch den Einsatz von BIM in der AVA diese Zusammenhänge nicht erst nach der Baueingabeplanung und mit einer Kostenermittlung auf dem Tisch liegen, sondern schon zum Entwurf geliefert werden können. Pötting Architekten setzen bei der Erarbeitung ihrer Bauteildatenbank auf Bechmann BIM. Sie nutzen die bauteilorientierte AVA-Software für die Erarbeitung einer Vorlagedatei mit aktuell 150 Kostenpositionen, die sich aus Erfahrungswertbauteilorientierte AVA-Softwareen aus früheren Projekten ergeben. Eine Kostenposition ist zum Beispiel „Wand, Mauerwerk, 24 cm“, eine andere „Wand, Stahlbeton, 24 cm“. Jede Kostenposition benötigt dabei mehrere Kostenelemente. In der Bechmann-Vorlagedatei sind die Kostenpositionen in 350 Kostenelemente übersetzt. Das IFC-Modell des Entwurfs wird in die Bechmann-Vorlagedatei eingespielt. Über Filter lassen sich die Kostenelemente individuell im Projekt anpassen. So ist es möglich, anhand der Größe des Kellergeschosses in der IFC-Datei Aussagen zu der Menge und den Kosten für den Kelleraushub zu treffen. Ebenso lässt sich einstellen, wie viel tragende und nichttragende Wände im Projekt zu bauen sind. Damit liegen auch hier die Kosten sehr transparent vor.
Entwurfsvarianten sind mithilfe der Bechmann-Vorlagedatei genauso zu beziffern. BIM-Experte Yves Kékicheff: „Wir planen gerade ein Seniorenheim in Schleswig-Holstein. Es gab dort bereits eine Planung mit einer Tiefgarage. Die Frage des Bauherrn war: Wenn wir die Parkplätze statt in die Garage in den Hof verlegen– was heißt das für die Kosten? Wir haben uns also Varianten überlegt und geschaut, wo wir sinnvoll sparen, beim Aushub und im Rohbau, bei den Türen oder im Ausbau. Die Basis hierfür war die Vorlagedatei.“
Mehr Kostenelemente für noch mehr Sicherheit
Aktuell erarbeitet Yves Kékicheff mit seiner Kollegin Jenny Rüssel eine ergänzte, zweite Variante der Vorlagedatei mithilfe von Bechmann BIM. Sie wird insgesamt 300 Kostenelemente enthalten, und damit weitere Auswahl- und Präzisierungsoptionen für eine exakte Kostenschätzung in der Entwurfsphase bieten. Die Vernetzung und die Abhängigkeiten zwischen den Elementen soll damit noch umfassender, das Ergebnis noch genauer werden. Bechmann unterstützt das Büro weiterhin mit viel Know-how. Yves Kékicheff: „Die Software bietet uns die Möglichkeit zur Erstellung einer umfassenden Vorlagedatei.
Bei Bechmann BIM lassen sich Filter eingeben, zu Kostenelementen verknüpfen (Abb. 2) und erst dann das IFC-Modell importieren. Das ist etwas, was mit anderen Programmen so nicht möglich ist und war ein wichtiger Aspekt bei der Entscheidung für Bechmann. Darüber hinaus haben sie uns trotz unserer sehr speziellen Fragen stets den nötigen Support gegeben.
