Smarte Gebäude – so wird die Immobilie klug

Künstliche Intelligenz steuert Gebäudeprozesse

bauplaner 03/2020
Effizientes Bauen

Ob „The Ship“, „cube berlin“, „Hammerbrooklyn“, „Springpark Valley“ oder das „Quartier Heidestraße“: Zahlreiche neue Bürogebäude und Quartiere in ganz Deutschland lernen zu „denken“ – und erschließen damit ebenso wirtschaftliche wie nachhaltige Potentiale für Nutzer, Bestandshalter, Investoren und nicht zuletzt für die Umwelt, in der wir leben.

Keiner im Raum? Licht aus. Mitarbeiter treffen in großer Runde? Lüftungsanlage hochfahren. Wo andernorts der Mensch mit denken und Hand anlegen muss, agieren digitalisierte Bürogebäude im Idealfall selbstständig. Schließlich handelt es sich bei dem auf den Bedarf des Kunden angepassten „Customized Smart Building“ um eine Immobilie mit Köpfchen: Über eine Art zentrales Gehirn lernt es von seinen Nutzern und passt sich deren Bedürfnissen individuell an. Künstliche Intelligenz (KI), das sogenannte „Brain“, verknüpft unter höchsten IT-Sicherheitsstandards alle technischen Anlagen, Sensoren sowie Planungs-, Betriebs- und Nutzerdaten intelligent miteinander und steuert so die Prozesse im Gebäude in optimaler Weise. Dabei bildet sich das „Gehirn“ ständig weiter. Es lernt aus den Daten des Betriebs, der Nutzer und der Umwelt und formuliert daraus Verbesserungsvorschläge. Werden Flächen beispielsweise nicht genutzt, nimmt das System dies war und schaltet die Anlagen in diesen Bereichen – Heizung, Kühlung, Lüftung oder Licht – gezielt ab. Ein sinnvoll aufgebautes Tracking macht darüber hinaus die zurückgelegten Wege von Personen in den Gebäuden transparent. Das verbessert Arbeitsabläufe und deren Effizienz. Und mithilfe von Apps können die Nutzer Immobilien auch das Raumklima, Zugangskontrollen, Paketstation und vieles mehr selbst steuern.
Sicherheit und Kompatibilität sind ein Muss. Daher gehört eine ausgiebige Testphase im Vorfeld der Inbetriebnahme aller smarten Technologien zu jedem Customized Smart Building. So nehmen Digitalisierungsexperten im Demozentrum des Clusters Smart Logistik auf dem Campus der RWTH Aachen nicht nur die Kompatibilität der Produkte für intelligente Gebäude unter die Lupe, sondern auch den Aspekt der sogenannten Cyber Security – einem unerlässlichen Begleiter intelligenter Architektur.

Der Mensch als Vorbild für Einzelbüros und ganze Städte

Im Fokus der mit KI ausgestatteten Bürobauten steht stets der Nutzer und seine Bedarfe. Und auch bei der digitalen Konzeption ist der Mensch das Vorbild: Während die Sensoren den Sinnesorganen entsprechen, ist die Kl-fähige Systemplattform das Gehirn. Die Sensoren können sogar Teil eines intelligenten Netzwerks sein, das ganze Stadtviertel umfasst. So sind in den Smart Cities Franklin Mannheim oder dem Quartier Heidestraße in Berlin nicht nur die Prozesse innerhalb eines Gebäudes aufeinander abgestimmt, sondern auch die Energie- und Wasserversorgung, der ÖPNV oder die Freizeitangebote. Dabei gilt: Nicht nur Neubauten können das Denken lernen. Bisweilen lassen sich auch Bestandsbauten nachrüsten.
Das Projektmanagement- und Immobilienberatungsunternehmen Drees & Sommer hat eigens dafür eine Strategie entwickelt, mit der sich feststellen lässt, welche Immobilien sich dafür eignen, zu intelligenten Gebäuden umgerüstet und entwickelt zu werden. Zur Analyse des Digitalisierungsgrades für das Objekt wird ein Digital Ready Pre-Check durchgeführt und Voraussetzungen für die Integration von Digitalisierungsbausteinen bewertet. Im Anschluss werden Konnektivität, Cyber Security und IT-Topologien untersucht. Die erfassten Kriterien werden analysiert und Empfehlungen ausgesprochen, bevor es an die Kommissionierung und Supervision der Konstruktion geht. Punkte wie Digitalisierungsbegleitung, Veränderungsmanagement und Digitalisierung runden das Projekt schließlich ab.

Am Ende gewinnen alle

Am Ende dieses Prozesses ist die Immobilie intelligenter geworden, und die Nutzer, das Facility-, das Property- sowie das Asset-Management profitieren davon. Denn die KI hilft nicht nur dabei, Immobilien besser zu verstehen, sie führt darüber hinaus zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle, Produkte und Dienstleistungen. Als Grundlage für den Aufbau einer Immobilienplattform verspricht die vernetzte Digitalisierung allen langfristig höhere Renditen: Betreiber von Immobilien können Büro- oder Parkflächen, die abends nicht mehr von Mitarbeitern genutzt werden, zusätzlich vermieten. Mieter, die Management Cockpits und damit Kennzahlen zur Verfügung gestellt bekommen, können ihre Flächennutzung optimieren. Die Intention hinter KI im Büro überzeugt: Es geht um Schnelligkeit und Sicherheit, um effizienten und konstant hochwertigen Service und um Komfort und neue Geschäftsmodelle. Nicht zuletzt aber geht es auch um Nachhaltigkeit, Umweltschutz und den Klimawandel. Im Fokus stehen dabei Ansätze wie das Cradle to Cradle-Designprinzip, das Drees & Sommer mit seinem Tochterunternehmen EPEA vorantreibt. Mittels BIM und weiterer intelligenter Bauweisen können diese Lösungen leichter und schneller umgesetzt werden als bisher. Es geht also um die Büroarchitektur der Zukunft. Und die denkt mit.

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