Umnutzung und Sanierung eines ehemaligen Montagehochhauses

Projekterweiterungen im Planungs- und Bauprozess kostensicher realisiert

bauplaner 7-8/2019 (Das Ingenieurbüro)
Ingenieurbüro

Das Unternehmen Kathrein ist eines jener Technikschmieden, die auch nach fast 100 Jahren Geschichte noch immer fest mit ihrem Firmensitz Rosenheim verwurzelt sind, auch wenn längst nicht mehr nur dort produziert wird.

Von Süden mit der Bahn kommend, fällt unmittelbar nach der Eisenbahnbrücke über die Mangfall das achtgeschossige Montagehochhaus von Kathrein ins Auge. Das Gebäude aus  dem Jahr 1989, südlich der Bahntrasse errichtet, wurde vom Rosenheimer Architekturbüro Quest Architekten umgebaut und revitalisiert. Während des Umbaus komplett entkernt, ist es heute die neue Firmenzentrale des Unternehmens. Im Gebäude sind die Geschäftsleitung und die zentralen Verwaltungsfunktionen eingegliedert. Wo sich im Werk III vor wenigen Jahren noch die Produktion befand, ist ein repräsentatives Bürohochhaus entstanden. Die Substanz des Bestandsbaus war für die neue Büronutzung geeignet und die Gebäudetechnik konnte auf den aktuellen Stand gebracht werden. Das 7. Obergeschoss wurde komplett entkernt, die Lage der Fassaden sowie die Wegeführung durch die Etage überarbeitet, und ein Anbau für den Feuerwehraufzug und ergänzende Technikräume waren notwendig. Die vollverglasten Längsfassaden der dort entstandenen Skylounge sind in Richtun   Nordwesten und Südosten orientiert. Sie geben de  Blick auf den Bahnhof, die Gleise und die Innenstadt frei und lassen den Blick nach Südwesten weit über das Alpenpanorama schweifen.

Leiterplatten als Entwurfsmotiv für den Innenausbau
Als zentrales Gestaltungsmotiv ziehen sich kupferfarbene Oberflächen und Strukturen wie  Mäander durch die Etagen. Sie sind eine Reminiszenz an die rotgoldenen Leiterplatten, die für elektronische Schaltkreise verwendet werden. Auch wenn zukünftig keine Produktion mehr im Montagehochhaus geplant ist, soll die wie eine Aura über dem Hochhaus liegende Technologie- und Ingenieurleistung für die Zukunft konserviert bleiben.

Die Planer entwickelten ein umfassendes Sanierungskonzept, das das gesamte Gebäude  miteinbezog und, verbunden mit der Nutzungsänderung, einen notwendigen Anbau für den Feuerwehraufzug und die Technik berücksichtigte. Die Beauftragung der Planungsleistungen erfolgte jedoch nicht für das gesamte Projekt, sondern in Etappen und auf Einzelgeschosse beschränkt. Für Thomas Gerhager, einen der drei Geschäftsführer von Quest Architekten, lag in der geschossweisen Realisierung eine wesentliche Besonderheit des Projekts: „Wir haben den Umbau des Kathrein Werks III zum Headquarter als wachsendes Projekt verstanden. Ursprünglich waren nur zwei der Geschosse für einen Umbau geplant. Doch im Laufe der Monate und voranschreitenden Planung folgten weitere Etagen. Das hatte vor allem Auswirkungen auf den nachfolgenden   Ausschreibungs- und Vergabeprozess.“

Die AVA musste auf die Erweiterungen im Projekt reagieren
Für die Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung  des Kathrein Projekts arbeiteten die Architekten mit der Software „Orca AVA“. Basis für alle Kostenberechnungen, die im Zuge der Planung erfolgten, war eine Gewerkeschätzung mit Kostengruppen, die in früher Planungsphase bereits detailliert erarbeitet wurde. Thomas Gerhager: „So konnten wir mit großer Genauigkeit und anhand aktueller Vergleichs-LVs die Mengen und Kosten ermitteln. Da wir das Projekt geschossweise umsetzten, musste unsere AVA-Lösung parallel den geschossweisen Zuwachs transparent und detailliert abbilden.“ Den Kostenrahmen bildeten dabei die Kostengruppen 100 bis 600 nach DIN 276. Die komplette Kostenberechnung inklusive Nachtragsmanagement ließ sich mit Orca AVA realisieren. Die Planer führten ihre an die detaillierte Kostenschätzung anschließende Kostenberechnung nach den jeweiligen Modifikationen (Geschossergänzungen) und über den gesamten Projektverlauf fort. Das war notwendig, um zu je em Zeitpunkt den Überblick über die Budgetentwicklung und die bereits aufgelaufenen Gesamtkosten wie den geschossweisen Kosten zu behalten. Für die Besprechungen mit dem Bauherrn konnten sie so die aktuelle Kostensituation darlegen: bezogen auf den Zuwachs im Budget durch erfolgte Auftragsergänzungen, die bereits verbauten Kosten in den Etagen und die geplanten Kosten bei avisierter Ausbaustufe. Thomas Gerhager sieht darin einen wichtigen Transparenzgewinn für das Projekt: „Mit der Software war es möglich, das Budget trotz des etagenweisen Zuwachses übersichtlich zu gestalten. Wir konnten mit unserem Bauherrn die Ist-Situation besprechen und gemeinsam entscheiden, ob es sich bei einer Anpassung um eine Muss- oder eine Kann-Position handelt. Denn das hatte direkte Auswirkung auf das Kostengefüge.“

Eine Lösung und mehrere Wege ans Ziel
Neben dem kontinuierlichen Zuwachs, der bei  den Architekten einen manuellen Abgleich in der AVA erforderte, bietet Orca AVA zwei weitere Möglichkeiten, einen Mengenzuwachs, zum Beispiel durch neue Bauabschnitte, im bereits laufenden Projekt zu realisieren. Zum einen können mit einer neuen Kostengliederung separate Bauabschnitte im Projekt angelegt werden. Alle Positions- oder Mengeneinträge des Bauabschnitts A lassen sich diesem Bauabschnitt bis zum Startzeitpunkt des nachfolgenden Bauabschnitts B eindeutig zuweisen. Die folgenden Einträge, beispielsweise für eine neu beauftragte Etage, können dann im  Bauabschnitt B eingetragen werden, für eine nächste Etage in Bauabschnitt C et cetera. Zum anderen gibt es die Option, mit einem kombinierten Kostenrahmen zu arbeiten. Bei diesem Programm ist er unter den Systemvorlagen ersichtlich. Hier können beide Kostengruppen, also sowohl nach DIN als auch nach Auftragsvolumen, in nur einer Auswertung abgebildet werden.

Maximale Transparenz und Übersichtlichkeit bei allen Beteiligten 
Die etagenweise Entwicklung des Kathrein Projekts brachte eine weitere Besonderheit zu Tage: Anders als bei einem öffentlichen Gebäude, bei dem jedes Geschoss hätte neu ausgeschrieben werden müssen, ließ sich die Massenmehrung einfach abbilden. So konnte beispielsweise der mit dem Trockenbau beauftragte Auftragnehmer, sofern von seinen Kapazitäten nachweisbar, ein neues Geschoss ohne neue Ausschreibung und ergänzend ausbauen. Seine Mehraufwände protokollierte er im Rapportbericht und gab sie mit seinen Abrechnungen an die Planer weiter. Diese pflegten sie in ihre AVA ein, ordneten sie den jeweiligen Geschossen zu und gaben die Rechnungen  nach Prüfung an den Bauherrn weiter. Anders als in einem konventionellen Projekt, bei dem das Baubudget im Vorfeld gemeinsam definiert wird, ließ sich das Kathrein-Projekt seitens Quest Architekten nur in dieser Form transparent gestalten. Denn sie hatten zum Baubeginn keinen Überblick über das letztendliche Bauvolumen,waren jedoch zu jedem Zeitpunkt verpflichtet und in der Lage, wachsendes Budget  und steigende Projektkosten aufzuzeigen. Für Thomas Gerhager ist der Nutzen seiner AVASoftware in diesem Zusammenhang immens: „Wir mussten die Auswertung in bestimmtenBereichen zwar händisch nachführen, konnten  aber über den gesamten Projektverlauf hinweg die Entwicklung von Budget und Kosten darlegen. Für alle am Projekt Beteiligten bedeutetedas eine hohe Kostensicherheit, die  Mehraufwände minimierte.“

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