Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Für die Mietpreisbremse wurden die Länder ermächtigt, für höchstens jeweils fünf Jahre Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Eine Analyse des BBSR zeigt den Stand der Umsetzung.

In den letzten Jahren sind die deutlich gestiegenen Mieten Gegenstand der wohnungspolitischen Diskussion. Der Anstieg bei Erst- und Wiedervermietung betrug in den letzten Jahren bundesweit über drei Prozent pro Jahr. Durch diese Mietendynamik entfernten sich in bestimmten Städten die erzielbaren Mieten vom örtlichen Vergleichsmietenniveau immer weiter. Bei Wiedervermietung kam es häufig zu großen Preissprüngen von 30 Prozent und mehr. In den angespannten Märkten stiegen zudem die Bestandsmieten überdurchschnittlich. Vor diesem Hintergrund drehte sich die wohnungspolitische Debatte

• um Mieterhöhungsmöglichkeiten in bestehenden Mietverhältnissen: Diese wurden bereits 2013 im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes neu geregelt. Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren generell 20 Prozent der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten. Das Mietrechtsänderungsgesetz ermöglicht es den Ländern, die Mieterhöhung in besonders festzulegenden Gebieten auf 15 Prozent zu begrenzen (Kappungsgrenzenverordnung). Das gilt für Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
• um die zulässige Miete bei Vermietung (Mietpreisbremse): Die Bundesregierung hat mit dem hierzu vorgelegten Gesetz, das im März 2015 vom Bundestag beschlossen wurde, eine Neuregelung vorgenommen. Sie sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen werden bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Eine zulässig vereinbarte Miete kann bei Wiedervermietung weiter verlangt werden.

Hinsichtlich der Mietpreisbremse wurden die Länder ermächtigt, für höchstens jeweils fünf Jahre Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Die auszuweisenden Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Gemeinden oder Teile von Gemeinden sein. In der bisherigen Praxis der Ausweisung von Gebieten hat sich die Benennung ganzer Gemeinden als Regelfall erwiesen. Laut Auswertungen des BBSR (Stand: März 2016) liegen Ausweisungen im Rahmen der beiden Verordnungen für insgesamt 353 Gemeinden vor. In 294 Gemeinden gilt derzeit die Mietpreisbremse.

Schwerpunkte der Ausweisung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die Stadtstaaten sowie die Flächenländer Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Insgesamt leben knapp 24 Mio. Menschen in Gebieten mit Mietpreisbremsen/Kappungsgrenzen-Verordnungen. Das sind knapp 30 Prozent aller Einwohner Deutschlands.

Die Städte und Gemeinden mit Mietpreisbremse sind häufig nicht nur die größeren Städte in Deutschland. 87 Prozent aller Gemeinden mit Mietpreisbremse haben weniger als 100.000 Einwohner, 29 Prozent weniger als 10.000 Einwohner. Das sagt jedoch noch nichts über den Umfang der Mietwohnungen aus, die in Gebieten mit Mietpreisbremse liegen. 7 Mio. der gut 21 Mio. Mietwohnungen Deutschlands liegen in Gebieten mit Mietpreisbremse. Von den 7 Mio. Mietwohnungen entfallen 4,5 Mio. auf 13 Städte mit mehr als 300.000 Einwohnern.

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